Cuando se hereda un inmueble urbano en España, surge la obligación de pagar dos impuestos principales: por un lado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, gestionado a nivel autonómico, y por otro el Impuesto de Plusvalía Municipal, que grava el incremento de valor del terreno urbano transmitido. En este artículo abordaremos en detalle la plusvalía municipal por herencia, explicando qué es, cuándo y quién debe pagarla, cómo se calcula, qué sucede si no se paga, las exenciones y formas legales de evitarla, así como la diferencia entre la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones.
La plusvalía municipal es el nombre común del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto municipal que grava el aumento de valor que ha experimentado un bien inmueble urbano desde que fue adquirido por el propietario original hasta que se transmite a otra persona. En el caso de una herencia, la transmisión ocurre cuando fallece el propietario y sus bienes inmuebles pasan a sus herederos.
Importante: Este impuesto solo afecta a inmuebles de naturaleza urbana (pisos, casas, locales, garajes, solares urbanos, etc.). Si lo heredado es un terreno rústico o un bien que no sea inmueble (por ejemplo, dinero o acciones), no se paga plusvalía municipal.
La plusvalía municipal se denomina así porque es competencia del ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble. Esto significa que el impuesto se paga al Ayuntamiento correspondiente, y cada Ayuntamiento establece sus ordenanzas fiscales para calcularlo (dentro de unos límites fijados por ley).
El hecho imponible (lo que origina la obligación) ocurre en el momento de la transmisión de la propiedad del terreno urbano por la herencia, es decir, cuando el propietario fallece y el inmueble pasa a sus herederos. Desde ese instante, nace la obligación tributaria de liquidar la plusvalía municipal.
En cuanto a plazos, al heredar un inmueble urbano hay un plazo de 6 meses para declarar y pagar la plusvalía municipal, contado desde la fecha del fallecimiento. Si los herederos necesitan más tiempo, pueden solicitar una prórroga de otros 6 meses (hasta total de 1 año) antes de que venza el plazo inicial. Este plazo es más amplio que en las transmisiones entre vivos (por compraventa o donación), donde solo se disponen de 30 días hábiles para pagarlo.
Es importante respetar este plazo de 6 meses (o la prórroga concedida) para evitar recargos o sanciones. Más adelante veremos qué ocurre si no se cumple. Cabe señalar que, normalmente, el impuesto se gestiona mediante autoliquidación: los herederos presentan la declaración en el Ayuntamiento con los datos necesarios y pagan la cantidad resultante. En algunos municipios, puede ser el Ayuntamiento quien practique la liquidación y notifique el importe a pagar, pero en cualquier caso el plazo sigue siendo el mismo.
En las transmisiones onerosas (ventas), la plusvalía municipal la paga el vendedor. Sin embargo, en las herencias el obligado al pago es el heredero o legatario que recibe el inmueble. El fallecimiento del propietario no exime este tributo; son los beneficiarios de la herencia quienes deben asumirlo.
Todos los herederos están sujetos al impuesto, pero pueden decidir cómo pagarlo: por ejemplo, si hay varios herederos de un mismo inmueble, uno de ellos puede pagar el 100% de la plusvalía municipal en nombre de todos, o bien cada heredero puede liquidar la parte proporcional que le corresponda según su cuota hereditaria. Lo habitual es que, en la escritura de adjudicación de herencia, se acuerde quién se encarga de este pago. En cualquier caso, la responsabilidad última recae en quienes adquieren la propiedad urbana.
Ejemplo: Si tres hermanos heredan conjuntamente una vivienda urbana, pueden optar por que uno de ellos presente y pague la totalidad del impuesto (y luego compensarse entre ellos), o que cada uno liquide ante el Ayuntamiento el 33,3% de la plusvalía, según la porción de propiedad que reciban. Lo importante es que el impuesto quede pagado en su totalidad.
Además, conviene saber que este impuesto se paga cada vez que el inmueble cambia de manos por un título lucrativo. Es decir, si heredas una casa y más adelante la vendes, la plusvalía municipal se pagará dos veces: una primera vez al heredar y una segunda al vender a un tercero. Incluso si la transmisión en vida fuera por donación, también habría que pagarlo (en ese caso, con plazo de 30 días para el donatario). Por tanto, recibir un inmueble en herencia conlleva esta carga fiscal añadida a la de sucesiones.
El cálculo de la plusvalía municipal ha cambiado en los últimos años para adaptarse a la legalidad vigente. Actualmente, el contribuyente (heredero) puede elegir el método de cálculo que le resulte más favorable, entre dos opciones:
Se basa en el valor catastral del suelo del inmueble heredado y en el tiempo que el fallecido fue propietario. Se aplica un coeficiente por cada año de tenencia (establecido por ley y actualizado anualmente) sobre el valor catastral del terreno. El resultado es la base imponible teórica. Sobre ella se aplica el tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento (un porcentaje) para obtener la cuota a pagar. Este era el método tradicional; tras la reforma legal ahora es opcional. Cada Ayuntamiento publica los coeficientes según tramos de años (por ejemplo, X% por año hasta un máximo de 20 años). Además, los Ayuntamientos pueden reducir hasta un 15% la base imponible resultante, según su normativa local.
Se calcula en función de la ganancia real obtenida por el inmueble. Para ello se toma la diferencia entre el valor de adquisición original y el valor en el momento de la herencia. En el caso de herencias, el valor de adquisición original es el precio o valor que pagó el difunto al comprar el inmueble, y el valor en la herencia suele ser el valor fiscal declarado (p. ej. valor de referencia catastral o valor de mercado utilizado para el impuesto de sucesiones). Esa diferencia representa el incremento total de valor del inmueble. Pero ojo: el impuesto de plusvalía solo grava el valor del terreno, no de la construcción, así que se prorratea la ganancia según la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor total catastral. Al incremento de valor resultante (parte atribuible al suelo) se le aplica igualmente el tipo impositivo municipal. Este método refleja mejor la realidad del mercado y, si la propiedad no ha ganado valor sino que lo perdió, la base imponible sería cero (no habría impuesto).
En resumen, hoy en día podemos calcular la plusvalía por herencia por el método tradicional (objetivo) o por el real, y escoger el que dé menor tributación. Si no hubo incremento de valor real, el método real permitiría incluso no pagar nada, prevaleciendo sobre el cálculo objetivo que antes obligaba a pagar aun habiendo pérdidas.
Veamos un ejemplo práctico para clarificar el cálculo. Imaginemos que en 2023 heredas una vivienda urbana que tu familiar fallecido compró en 2013 (hace 10 años). Supongamos los siguientes datos aproximados:
Con estos datos, comparemos los dos métodos de cálculo:
Método de plusvalía real (basado en incremento real):
Método de cálculo objetivo (basado en coeficientes sobre valor catastral):
Comparativa: En este ejemplo, el método objetivo arroja una cuota mucho menor (831 €) que el método real (3.119 €). Por lo tanto, convendría acogerse al método de coeficientes y pagar 831 € de plusvalía, en lugar de 3.119 €. Como vemos, el resultado puede variar enormemente en función del método, y por eso es tan útil poder elegir la forma de cálculo más beneficiosa para el contribuyente.
(Nota: Los coeficientes variarán según el año y la normativa vigente; los datos anteriores son ilustrativos. Cada caso real puede ser distinto, y conviene usar las tablas oficiales del año correspondiente. Además, sobre la cuota final podrían aplicarse bonificaciones municipales si proceden, reduciendo aún más el importe a pagar.)
No pagar la plusvalía municipal dentro de plazo puede acarrear recargos y sanciones tributarias. Si los herederos no presentan la autoliquidación en los 6 meses (o 12 con prórroga) y el Ayuntamiento detecta la omisión, la administración local puede exigir el impuesto con intereses de demora e imponer sanciones.
Existen dos escenarios principales:
Plazo de prescripción: Como la mayoría de obligaciones tributarias en España, la plusvalía municipal prescribe a los 4 años. En concreto, la Ley General Tributaria establece un plazo de 4 años para que la Administración pueda exigir el pago de un tributo una vez ha nacido la obligación. En el caso de plusvalía por herencia, esos 4 años se computan desde que finaliza el periodo voluntario de pago. Dado que el devengo es en la fecha de fallecimiento y hay 6 meses para liquidar, en la práctica la plusvalía prescribe a los 4 años y 6 meses desde el fallecimiento si nadie la ha reclamado.
Es decir, una vez pasados aproximadamente 4 años y medio desde la muerte del causante, el Ayuntamiento ya no podría legalmente exigir el impuesto (siempre que durante ese tiempo no haya notificado una liquidación o requerimiento, lo cual interrumpiría la prescripción).
¿Significa esto que puedo “esperar a que prescriba” para no pagar? En teoría, si el Ayuntamiento no reclama y transcurre el plazo, la deuda queda extinguida por prescripción. Sin embargo, no es una estrategia aconsejable ni completamente “legal”. Durante esos años vivirías en una irregularidad (incumpliendo la obligación de autoliquidar) y confiando en que el Ayuntamiento no se entere ni actúe. Si lo haces antes de que prescriba, enfrentarás sanciones serias. Además, la escritura de herencia normalmente se inscribe en el Registro de la Propiedad y el notario suele comunicar la herencia a las autoridades fiscales, con lo que es difícil que pase desapercibida mucho tiempo. Solo en casos muy excepcionales (por ejemplo, herederos que demoran la aceptación formal de la herencia) podría agotarse el plazo sin que Hacienda Local lo detecte. Por tanto, lo más prudente es liquidar la plusvalía en tiempo y forma. La prescripción está pensada más como una garantía jurídica ante inacción administrativa que como un medio deliberado para eludir el impuesto.
Para finalizar, es importante tener clara la distinción entre la plusvalía municipal y el Impuesto de Sucesiones (ISD), ya que ambos gravan aspectos diferentes de una herencia:
En resumen, el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal son dos gravámenes diferentes: el primero grava la trasmisión de riqueza heredada en general, y el segundo específicamente el incremento de valor del suelo urbano heredado. Ambos se suman a los gastos de una herencia y deben contemplarse al hacer números. Mientras que el Impuesto de Sucesiones puede variar enormemente según la legislación autonómica (incluso llegar a ser cero para ciertos herederos y patrimonios), la plusvalía municipal es más uniforme en su aplicación (aunque con diferencias de tipo y bonificaciones según cada Ayuntamiento). Por ello, al planificar una herencia conviene tener en cuenta ambos costes.
Tip: un seguro de decesos o planificación financiera adecuada puede ayudar a cubrir estos impuestos, evitando que los herederos tengan que renunciar a bienes por no poder afrontar los pagos.
Entender la plusvalía municipal por herencia es clave para evitar sorpresas tras el fallecimiento de un familiar. En este artículo hemos visto que es un impuesto municipal sobre inmuebles urbanos heredados, que se paga en los 6 meses siguientes y que el heredero puede calcularlo por el método más favorable. También hemos diferenciado la plusvalía del impuesto de sucesiones, ambos obligatorios en la mayoría de herencias de vivienda.
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